El proceso de intervención por incumplimiento del constructor se refiere a las acciones legales y procedimientos que se llevan a cabo cuando un Constructor, contratista o empresa de construcción no cumple con los términos y condiciones establecidas en un contrato de construcción. Esto puede incluir demoras significativas en la entrega, calidad deficiente del trabajo, incumplimiento de los plazos de entrega, falta de pago a proveedores y subcontratistas, entre otros incumplimientos contractuales.
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Lo qué debes saber y cómo funciona el proceso de intervención
El funcionamiento del proceso de intervención por incumplimiento del constructor en Colombia implica una serie de pasos y procedimientos legales que se llevan a cabo para resolver los problemas causados por el incumplimiento del contrato de construcción. A continuación, se describe cómo suele funcionar este proceso:
Identificación del incumplimiento: El proceso generalmente comienza cuando el propietario o entidad contratante identifica que el constructor ha incumplido los términos del contrato. Esto podría incluir retrasos significativos en la entrega, calidad deficiente del trabajo, falta de pago a proveedores, entre otros incumplimientos.
Notificación al constructor: El propietario o entidad contratante notifica por escrito al constructor sobre los incumplimientos identificados. Esta notificación debe ser clara y detallada, identificando los incumplimientos específicos y proporcionando un plazo razonable para corregirlos.
Negociación y conciliación: En muchos casos, las partes intentan resolver el problema a través de negociaciones o conciliaciones. Esto puede implicar discutir posibles soluciones, como la extensión de plazos o la compensación por daños y perjuicios. Si las partes llegan a un acuerdo, este debe quedar por escrito.
Documentación: Es importante mantener un registro detallado de todas las comunicaciones, notificaciones, acuerdos y evidencia de incumplimiento por parte del constructor. Esto puede ser crucial si se llega a un proceso legal.
Resolución: Si las negociaciones no tienen éxito o si el incumplimiento es grave, es posible que sea necesario recurrir a un proceso de resolución de disputas. Esto puede incluir la mediación, el arbitraje o el litigio en los tribunales, dependiendo de lo que se haya especificado en el contrato.
Cumplimiento del contrato: Si se determina que el constructor ha incumplido el contrato, el propietario o entidad contratante puede buscar una serie de remedios, que pueden incluir la terminación del contrato, la búsqueda de indemnización por daños y perjuicios, la retención de pagos pendientes o la contratación de otro contratista para completar el trabajo.
Pago a los acreedores: Si existen deudas pendientes con proveedores o subcontratistas debido al incumplimiento del constructor, el propietario o entidad contratante puede ser responsable de pagar a estos acreedores directamente o mediante retenciones de pagos al constructor.
Cierre del proyecto: Una vez que se ha resuelto el incumplimiento y se han completado todas las acciones necesarias, el proyecto de construcción puede cerrarse de manera adecuada, y los predios o edificios pueden transferirse según lo acordado en el contrato o como resultado de las decisiones legales.
¿En qué circunstancias es apropiado solicitar la intervención de las autoridades?
Puede acudir a las autoridades y reclamar sus derechos frente al incumplimiento del constructor en diversas situaciones relacionadas con su compra de una vivienda o un proyecto de construcción. A continuación, se describen algunas de las circunstancias en las que puede buscar la intervención de las autoridades correspondientes:
Incumplimiento de contrato: Si el constructor no cumple con los términos y condiciones acordados en el contrato de construcción, puede presentar una reclamación ante las autoridades pertinentes. Esto podría incluir retrasos significativos, calidad deficiente del trabajo o cualquier otra violación contractual.
Garantía de calidad: Si el inmueble adquirido no cumple con las condiciones de calidad o características ofrecidas, puede presentar una reclamación relacionada con la garantía de calidad. En Colombia, las garantías suelen cubrir problemas de acabados y líneas vitales por un (1) año, y afectaciones a la estabilidad de la estructura por diez (10) años.
Publicidad engañosa: Si considera que el constructor ha utilizado publicidad engañosa o ha proporcionado información falsa o engañosa sobre el proyecto de construcción, puede presentar una reclamación por publicidad engañosa.
Falta de información: Si no se le proporcionó la información necesaria y completa sobre el contrato o el proyecto de construcción, lo que resultó en problemas o pérdidas, puede presentar una reclamación relacionada con la falta de información.
Negativa del constructor a resolver: Si ha presentado una reclamación válida al constructor y este no ha respondido adecuadamente o ha rechazado su reclamación, puede buscar la intervención de las autoridades
Lo esencial que debes conocer sobre la Insolvencia de Constructoras
En primer lugar, los procesos de reorganización para personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda están sujetos a un régimen especial. Esto se hace excepcionalmente conocido por la Superintendencia de Sociedades cuando se cumplen los siguientes requisitos:
- Que se presenten algunas de las causales contenidas en el artículo 12 de la ley 66 de 1968.
- Que la sociedad desarrolle su actividad en conformidad con el ordenamiento jurídico.
Es importante destacar la trascendencia de estos requisitos, ya que esta ley regula las actividades de urbanización, construcción y financiación para la adquisición de viviendas en el país. Una vez que se ha determinado la procedencia del proceso de reorganización, es fundamental definir las garantías que la ley ofrece a los futuros propietarios de estas viviendas. En este contexto, la norma establece que los valores o créditos que los compradores hayan pagado en concepto de cuotas se considerarán como créditos privilegiados de segunda clase. Esto es aplicable siempre y cuando la promesa de compra haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su cumplimiento (según el parágrafo 3 del artículo 125 de la Ley 388 de 1997).
Dentro del marco de un proceso de reorganización empresarial, esto implica que los compradores tienen una posición relativamente favorable en comparación con otros acreedores. No obstante, surge una cuestión complicada al vincular la calificación de este crédito a la suscripción de un contrato de promesa de compraventa, ya que las constructoras utilizan en la actualidad diversos instrumentos jurídicos para formalizar la relación con los futuros propietarios, como los contratos de beneficio fiduciario. Estos instrumentos ofrecen seguridad al comprador en este contexto.
Sin embargo, en caso de que la constructora inicie un proceso de liquidación judicial, existen medidas más concretas que protegen la inversión realizada. Por ejemplo, si se ha suscrito un contrato de promesa de compraventa, los compradores tienen el derecho de solicitar al juez que ordene la firma de la escritura de compraventa, especialmente en proyectos de inmuebles en fases avanzadas. Asimismo, si se han vendido unidades inmobiliarias y persiste una hipoteca sobre el inmueble de mayor extensión, esta puede ser cancelada por orden del juez competente si se demuestra que se han cumplido todos los pagos correspondientes.
Como se ha expuesto, aunque existen medidas aplicables cuando las empresas constructoras de viviendas inician procesos de reorganización o liquidación, estas no constituyen una garantía absoluta para los futuros compradores. Se hace evidente que estas medidas no cumplen completamente con el papel que se espera de ellas para proteger el derecho a una vivienda digna.
Aspectos clave de la intervención judicial
El proceso de intervención judicial es una fase coordinada de la intervención estatal que busca determinar si se deben aplicar las medidas establecidas en el artículo 7 del Decreto 4334 de 2008 para devolver los recursos a los afectados por captadores financieros ilegales. Este proceso puede comenzar con la toma de posesión o la liquidación judicial, pero su naturaleza se centra en la devolución de los recursos y la protección del interés público afectado por las captaciones ilegales.
En este sentido, se considera como un único proceso en el cual el juez puede optar por cualquiera de las medidas del artículo 7 y no como procesos separados según la medida de intervención. Por lo tanto, los agentes interventores son los auxiliares de la justicia involucrados en el proceso de intervención, pero en caso de liquidación judicial, también asumen las responsabilidades de los liquidadores.
Posesión del agente interventor: La posesión del agente interventor debe realizarse de acuerdo con el artículo 43 de la Resolución 100-006746 del 20 de noviembre de 2020. Sin embargo, debido a las competencias otorgadas por el Decreto 1736 de 2020, la posesión se lleva a cabo ante el Director de Intervención Judicial a través del funcionario competente del Grupo de Apoyo Judicial de la Supersociedades.
Durante la posesión, el auxiliar de la justicia debe comprometerse a mantener la confidencialidad, según lo dispuesto en el artículo 44 de la misma resolución, y proporcionar información sobre las personas que forman parte de su equipo técnico y de apoyo.
Medidas cautelares: El auxiliar de la justicia tiene las siguientes responsabilidades en relación con las medidas cautelares decretadas por el juez de la intervención:
Verificar que la autoridad registral inscriba las medidas de embargo o innominadas en los bienes sujetos a registro. Si se otorga un plazo para la inscripción, debe dar seguimiento y reportar al juez si el plazo no se cumple.
Asegurarse de que se inscriban las medidas cautelares en los productos financieros a nombre de los sujetos intervenidos y proporcionar al juez la identificación de estos productos para que emita los oficios necesarios.
Informar sobre las medidas inscritas y las realizadas en bienes distintos al dinero dentro del inventario valorado. Esto debe incluir el número de anotación, las fechas de las diligencias de secuestro y los números de las actas relacionadas con estas diligencias. Esta información debe ser remitida al expediente del proceso antes del segundo informe previsto en la Resolución 100-001027 del 24 de marzo de 2020.
Diligencias de secuestro: El auxiliar de la justicia tiene responsabilidades específicas en relación con la aprehensión de bienes embargables de los sujetos intervenidos. Estas responsabilidades incluyen:
- Asistir en la fecha y hora programada por el juez de la intervención para llevar a cabo la diligencia de secuestro.
- Verificar previamente, en el caso de bienes sujetos a registro, que la medida de embargo esté inscrita.
- Antes de la diligencia, investigar discretamente la situación de los bienes sujetos a la medida cautelar, incluyendo su ocupación (en el caso de inmuebles), la identificación de quienes los tienen y en qué calidad, y cualquier otro dato relevante que pueda ayudar en la preparación de la diligencia y, si es necesario, coordinar el apoyo de la Policía Nacional.
- Preparar la logística necesaria para el traslado de los bienes secuestrados y su custodia en el lugar designado.
Recibir los bienes secuestrados, registrarlos detalladamente en el acta de la diligencia junto con su estado, y proporcionar evidencia fotográfica y/o fílmica de los bienes secuestrados y su condición.
Además de estas responsabilidades específicas en la diligencia de secuestro, la norma también aborda otras cuestiones relacionadas con la protección y recuperación de activos, presentación de inventarios valorados, venta de bienes, adjudicación de bienes distintos al dinero, mecanismos fiduciarios, seguimiento a la adjudicación de bienes, rendición de cuentas finales, calificación, graduación y pago a acreedores, gastos de administración, contratos, honorarios del agente interventor, entre otros.
¿Cuáles son los pasos a seguir si usted es un comprador de vivienda y la constructora con la que contrató entra en proceso de liquidación?
En este escenario, existen dos opciones principales, dependiendo de si la vivienda adquirida está construida o no:
i) Si la vivienda está construida, posee una matrícula inmobiliaria y el comprador dispone de un contrato de promesa de compraventa o un contrato de vinculación a fideicomiso, según lo estipula el artículo 51 de la Ley 1116 de 2006, el comprador tiene la opción de solicitar a la Superintendencia de Sociedades, la entidad encargada del proceso de liquidación judicial, que emita la orden para la elaboración de la escritura pública de compraventa.
En este caso, el comprador de la vivienda deberá abonar cualquier saldo pendiente, si existiera alguno. El juez encargado del proceso de liquidación debe emitir una orden para la cancelación de la hipoteca de mayor extensión que afecte la propiedad, además de asegurar la entrega física del inmueble en caso de que esta aún no se haya efectuado. Es crucial resaltar que estas obligaciones se consideran de categoría especial dentro del proceso de liquidación, lo que implica que se sitúan entre las primeras responsabilidades que deben cumplirse.
ii) Si la vivienda aún no ha sido construida, el comprador tiene el derecho de solicitar el reembolso de los pagos realizados en concepto de cuotas. En esta situación, la obligación de reembolso se categoriza como de segunda clase, de acuerdo con la lista de obligaciones que deben abordarse en el proceso de liquidación, según lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto 2610 de 1979.
Tanto si la vivienda está construida como si no lo está, es esencial que el comprador de la vivienda se involucre en el proceso de liquidación judicial. Preferiblemente, debe hacerlo con la asesoría de un abogado y presentando la documentación que respalde su obligación por parte del constructor. Si el comprador no participa en el proceso de liquidación, existe el riesgo de que sus derechos no sean considerados o de que se le asigne una categoría inferior en la lista de obligaciones a ser atendidas.
¿Quién tiene la responsabilidad de pagar a los acreedores?
En Colombia, en un proceso de insolvencia de una constructora, la responsabilidad de pagar a los acreedores recae en el proceso de liquidación de la empresa. Cuando una empresa constructora se declara en insolvencia o quiebra, se inicia un proceso legal conocido como «proceso de liquidación» en el que se busca liquidar los activos de la empresa para pagar a los acreedores en un orden de prioridad específico.
El proceso de liquidación está regulado principalmente por la Ley 1116 de 2006, que establece las normas para la reestructuración y liquidación de empresas en Colombia. En este proceso, se nombrará a un liquidador que se encargará de administrar y vender los activos de la empresa de manera ordenada. Los activos se venden y los ingresos generados se utilizan para pagar a los acreedores en un orden de prioridad establecido por la ley.
El orden de prioridad de pago en un proceso de liquidación en Colombia generalmente se establece de la siguiente manera:
- Costos y gastos del proceso de liquidación.
- Obligaciones laborales (salarios y prestaciones sociales de los trabajadores)
- Acreedores hipotecarios y prendarios (en caso de que haya garantías reales)
- Acreedores con privilegio especial.
- Acreedores con privilegio general.
- Acreedores quirografarios (sin garantía real o privilegio especial)
Es importante destacar que no todos los acreedores pueden recibir el pago completo de sus deudas, y algunos pueden recibir solo una fracción de lo que se les debe, dependiendo de los activos disponibles y del orden de prioridad establecido por la ley. Además, si los activos de la empresa no son suficientes para cubrir todas las deudas, es posible que algunos acreedores no reciban ningún pago.
En resumen, en un proceso de insolvencia de una constructora en Colombia, la responsabilidad de pagar a los acreedores recae en el proceso de liquidación, que se lleva a cabo de acuerdo con la Ley 1116 de 2006 y establece un orden de prioridad para el pago de las deudas.
¿Cuál es el procedimiento para tratar los predios que quedan inconclusos sin transferir su dominio?
Intervención legal: El propietario o entidad contratante, en caso de incumplimiento del constructor, podría tomar medidas legales para resolver la situación. Esto puede incluir la terminación del contrato con el constructor, la retención de pagos pendientes y la búsqueda de indemnización por daños y perjuicios.
Contratación de otro constructor: Si el proyecto está en un estado avanzado de construcción y es necesario completarlo, el propietario podría contratar a otro constructor para finalizar el trabajo. Este nuevo constructor asumirá la responsabilidad de completar el proyecto y podría ser parte de un nuevo contrato.
Venta o subasta de los predios: En algunos casos, el propietario o entidad contratante podría optar por vender o subastar los predios o edificios inconclusos para recuperar parte de su inversión. Esto podría implicar la transferencia de dominio a un nuevo comprador.
Acuerdos de negociación: Las partes involucradas, incluyendo el propietario, el constructor y los acreedores, podrían llegar a acuerdos de negociación para resolver la situación. Estos acuerdos pueden implicar la transferencia de dominio a cambio de la cancelación de deudas o la asunción de responsabilidades específicas.
Proceso de liquidación: En casos extremos, si no se pueden encontrar soluciones prácticas para completar el proyecto o transferir el dominio, podría iniciarse un proceso de liquidación legal en el que se determina el destino de los activos y pasivos relacionados con el proyecto.
Reclamación de garantías: Si el contrato de construcción incluye garantías o fianzas, el propietario podría utilizar estos recursos para cubrir los costos de completar el proyecto o resolver la situación de alguna otra manera.
¿Qué hacer si la constructora incumple? ¿A dónde recurrir para proteger su Inversión?
Es fundamental tener en cuenta que cuando se enfrenta el incumplimiento de obligaciones contractuales en el ámbito de la construcción, existen diferentes vías legales para abordar estos problemas y proteger los derechos de los compradores de viviendas. En casos en los que se alegue que existen defectos en la construcción o una amenaza de ruina de la edificación, la resolución de estos asuntos generalmente se lleva a cabo en el ámbito de la justicia ordinaria. Aquí, se debe demostrar la responsabilidad civil del urbanizador o constructor a través de un proceso legal.
Por otro lado, cuando se trata de violación de los derechos de los consumidores y se busca hacer valer la garantía legal que ampara a los bienes inmuebles, como la estabilidad de la obra por un período de diez (10) años y un (1) año para los acabados, el camino a seguir es la Superintendencia de Industria y Comercio. Esta entidad es la encargada de supervisar y garantizar el cumplimiento de las normas de protección al consumidor, y puede tomar medidas para proteger los derechos de los compradores de viviendas en situaciones donde se infringen estos derechos.
En resumen, dependiendo de la naturaleza del incumplimiento y la violación de los derechos del consumidor, existen dos caminos legales: la justicia ordinaria para asuntos contractuales y la Superintendencia de Industria y Comercio para cuestiones relacionadas con la garantía legal y los derechos de los compradores de viviendas.