El desenglobe de un predio, es un procedimiento legal en Colombia que permite dividir una propiedad más grande en parcelas separadas, cada una con su propia matrícula inmobiliaria. Esta acción implica la segregación del terreno original en unidades más pequeñas, modificando así las características del predio original. El marco legal y normativo que rige este proceso incluye el Código Civil, que establece los principios generales del derecho de propiedad, y normativas urbanísticas y rurales que varían según la ubicación del inmueble. Estas leyes definen parámetros como el tamaño mínimo de la nueva propiedad y restricciones de uso del suelo, regulando de manera detallada este procedimiento con el objetivo de garantizar su realización conforme a principios legales y administrativos.
Tabla de contenidos
Consideraciones y circunstancias que justifican el desenglobe de un predio
El desenglobe de un predio en Colombia es un procedimiento legal que se lleva a cabo cuando se pretende dividir una propiedad inmueble en dos o más partes independientes. Este proceso puede ser necesario en diversas situaciones, siendo algunas de las más comunes las siguientes:
Transacciones inmobiliarias: Cuando se desea vender o donar una porción específica de un terreno, es necesario realizar un desenglobe para crear una nueva matrícula inmobiliaria que identifique de manera individual la parte que se está transfiriendo.
Herencias: En el caso de sucesiones, si los herederos deciden dividir el predio para distribuir la propiedad entre ellos, se requiere un desenglobe. Esto permite asignar matrículas inmobiliarias independientes a cada porción heredada, facilitando la gestión y traspaso de la propiedad.
Proyectos de desarrollo: En el ámbito de proyectos inmobiliarios, como la construcción de urbanizaciones o edificios, el desenglobe puede ser necesario para asignar matrículas individuales a cada unidad habitacional o lote, asegurando una adecuada identificación y gestión de cada unidad.
Regularización de construcciones: Si se han realizado construcciones o mejoras en una parte específica del predio, el desenglobe puede ser requerido para regularizar legalmente dichas construcciones. Esto ayuda a cumplir con las normativas urbanísticas y de uso del suelo establecidas por las autoridades locales.
Desenglobe de predios: Ventajas para propietarios y desarrollo urbano
El desenglobe de un predio ofrece varios beneficios tanto para los propietarios como para el desarrollo urbano y rural en general. Algunos de estos beneficios incluyen:
Facilita la venta o transferencia: El desenglobe permite a los propietarios vender, donar o transferir una parte del terreno manteniendo la propiedad sobre el resto. Esto es especialmente útil en casos de herencias, donde se puede dividir el predio entre varios herederos.
Pago independiente del impuesto predial: Cada uno de los predios resultantes de la subdivisión realizará un pago independiente del impuesto predial. Esta independencia tributaria optimiza la gestión fiscal y permite una contribución equitativa por parte de cada propietario.
Reducción del impuesto predial para el predio principal: El predio de mayor extensión, previamente considerado como un todo, experimentará una disminución en el impuesto predial al ser subdividido. Este beneficio financiero se traduce en un alivio fiscal para el propietario del macrolote original.
Matrículas inmobiliarias diferentes: Cada predio desenglobado contará con una matrícula inmobiliaria única, lo que facilita la identificación y gestión individualizada. Esta distinción permite un manejo más eficiente y transparente de la propiedad.
Independencia catastral: Cada predio subdividido poseerá una identificación física, jurídica, económica y fiscal independiente de los demás. Esta autonomía catastral contribuye a una gestión más precisa y a una clara delimitación de responsabilidades y derechos.
Incrementa el valor del terreno: Al dividir un gran terreno en parcelas más pequeñas, cada una puede tener un valor de mercado individual más alto, especialmente en áreas urbanas donde el espacio es limitado y costoso.
Desarrollo y utilización eficiente del espacio: El desenglobe puede conducir a un uso más eficiente del terreno, permitiendo desarrollos que se ajusten mejor a las necesidades del área, como la construcción de viviendas, comercios, o infraestructuras comunitarias.
Facilita la gestión y planificación urbana: Desde la perspectiva del desarrollo urbano, el desenglobe ayuda en la planificación y organización del espacio, alineándose con las normativas y planes de ordenamiento territorial.
Mejora en la infraestructura y servicios públicos: En algunos casos, el desenglobe y la posterior urbanización de un terreno pueden llevar a mejoras en la infraestructura y en los servicios públicos de la zona, como mejores vías de acceso, instalación de redes de agua y alcantarillado, entre otros.
Flexibilidad en la gestión de propiedades: Para los propietarios, el desenglobe ofrece flexibilidad en la gestión de sus propiedades, permitiéndoles retener, vender o desarrollar partes de sus terrenos según sus necesidades y objetivos.
Potencial para desarrollos inmobiliarios: Para desarrolladores inmobiliarios, el desenglobe es un paso esencial que permite la creación de nuevos proyectos de construcción, aumentando la oferta de viviendas y espacios comerciales.
Regularización de propiedades: En algunos casos, el desenglobe puede ayudar en la regularización de propiedades, especialmente en áreas donde las construcciones y divisiones se han hecho sin seguir los procedimientos legales adecuados.
Es importante señalar que mientras los beneficios del desenglobe son significativos, el proceso debe realizarse siempre en conformidad con las normas vigentes para asegurar que los resultados sean beneficiosos tanto para los propietarios como para la comunidad en general.
¿Cuáles son los documentos necesarios para llevar a cabo el desenglobe de un predio en Colombia?
Para llevar a cabo el desenglobe de un predio en Colombia, es esencial presentar una serie de documentos que cumplen con los requisitos legales y administrativos establecidos. Estos documentos son fundamentales para respaldar y formalizar el proceso.
Aquí se detallan los documentos clave que generalmente se requieren:
Solicitud de desenglobe: Un formulario o carta dirigida a la Curaduría Urbana o la entidad municipal correspondiente. En este documento, se debe explicar de manera clara el propósito del desenglobe y proporcionar detalles específicos sobre las características del mismo.
Escritura pública del predio: Se debe adjuntar una copia de la escritura pública del inmueble. Este documento certifica la propiedad y proporciona información detallada sobre los linderos y características del predio.
Certificado de libertad y tradición: Un documento actualizado que demuestra la situación jurídica del predio, confirmando que no existen gravámenes, hipotecas ni limitaciones de dominio. Además, este certificado muestra la historia de las transacciones realizadas sobre la propiedad.
Planos del predio: Planos detallados elaborados por un ingeniero o topógrafo licenciado, los cuales deben mostrar de manera clara la subdivisión propuesta y sus dimensiones. Es crucial que estos planos estén debidamente aprobados por la autoridad competente.
Comprobantes de pago: Se deben proporcionar los comprobantes de pago de los impuestos y derechos asociados con el trámite de desenglobe. Esto incluye cualquier tarifa establecida por la entidad municipal.
Certificado de uso del suelo: Emitido por la autoridad municipal o distrital, este documento indica el uso permitido del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
Documentos complementarios: En algunos casos, la entidad correspondiente podría requerir documentos adicionales, como estudios de impacto ambiental o aprobaciones de entidades de servicios públicos. Es fundamental verificar con antelación cuáles son estos requisitos específicos.
Es recomendable buscar asesoría de un profesional en derecho inmobiliario o de un topógrafo para asegurarse de que todos los documentos y planos cumplen con las normativas vigentes.
¿Cómo realizar el trámite de desenglobe de un predio en Colombia?
En Colombia, el desenglobe de un predio se refiere al proceso mediante el cual se divide un predio en dos o más partes independientes. Este proceso está regulado por la legislación colombiana y suele ser llevado a cabo por entidades como las alcaldías municipales o notarías. A continuación, un resumen general de los pasos que se deben seguir para realizar el desenglobe de un predio:
Documentación: Reúne la documentación necesaria, que generalmente incluye:
- Título de propiedad del predio.
- Plano topográfico actualizado.
- Certificado de tradición y libertad.
- Pagos de impuestos municipales al día.
Planos: Contrata a un ingeniero o topógrafo para que realice los planos de desenglobe. Estos deben cumplir con los requisitos establecidos por la normativa local.
Solicitud ante la autoridad competente: Presenta la solicitud de desenglobe ante la entidad encargada, que suele ser la alcaldía municipal o la oficina de catastro. Acompaña la solicitud con la documentación requerida y los planos.
Pago de tarifas: Cancela las tarifas correspondientes asociadas al desenglobe. Estas tarifas pueden variar según la jurisdicción y el tamaño del predio.
Revisión y aprobación: La entidad competente revisará la solicitud y los documentos presentados. Si todo está en orden y cumple con los requisitos legales, se procederá a aprobar el desenglobe.
Registro: Una vez aprobado, se procederá al registro del desenglobe en la oficina de registro de instrumentos públicos. Esto implica la actualización de los documentos y la inscripción de los nuevos planos.
Notificación a autoridades: En algunos casos, puede ser necesario notificar a otras entidades como la autoridad ambiental local sobre el desenglobe, especialmente si el predio está sujeto a restricciones ambientales.
Es importante tener en cuenta que los procedimientos específicos pueden variar según la ciudad o municipio, por lo que se recomienda consultar directamente con la entidad encargada donde se encuentra el predio. Además, la asesoría de un profesional del derecho o un ingeniero puede ser útil para garantizar que todos los pasos se realicen de manera correcta y conforme a la normativa vigente.
¿Cuáles son las circunstancias comunes que pueden llevar a la negación de una solicitud de desenglobe de un predio?
El desenglobe de un predio puede ser denegado por diversas razones, comúnmente relacionadas con incumplimientos de normativas urbanísticas, legales o técnicas. Algunos de los casos más frecuentes en los que se puede negar el desenglobe son los siguientes:
Violación de normas urbanísticas: Si la propuesta de desenglobe no se ajusta al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) o a las normativas locales, incluyendo aspectos como el uso del suelo, densidad, dimensiones mínimas de lotes, retiros frontales, laterales o posteriores.
Inconsistencia con la infraestructura existente: Si el desenglobe afectaría adversamente la infraestructura existente, como vías de acceso, sistemas de alcantarillado, distribución de agua potable, o si no se cuenta con la infraestructura necesaria para respaldar los nuevos lotes.
Impacto ambiental negativo: Si la subdivisión propuesta tiene un impacto ambiental negativo significativo que no puede mitigarse, especialmente en zonas de conservación, áreas protegidas o zonas de alto riesgo.
Falta de documentación o información incompleta: Si la solicitud de desenglobe no incluye todos los documentos necesarios, o si los planos y estudios presentados son inexactos o incompletos.
Limitaciones legales o gravámenes sobre el predio: Si existen limitaciones legales, como hipotecas, litigios pendientes u otros gravámenes que legalmente impidan la subdivisión del predio.
Incumplimiento de condiciones preexistentes: Si el predio está sujeto a condiciones específicas impuestas en actos administrativos anteriores, como compromisos de construcción, y estas no han sido cumplidas.
Falta de vías de acceso adecuadas: Si el desenglobe resulta en lotes que no tienen acceso adecuado a vías públicas.
Incumplimiento de normativas de servicios públicos: Si el desenglobe no garantiza el acceso adecuado a servicios públicos esenciales para cada nuevo lote.
Cuando se niega una solicitud de desenglobe, suele proporcionarse una explicación detallada de las razones, y en algunos casos, se pueden sugerir modificaciones o condiciones bajo las cuales la solicitud podría ser aprobada en el futuro. La asesoría de profesionales en derecho inmobiliario y urbanístico es crucial para comprender y abordar adecuadamente estas situaciones.
La licencia de subdivisión: Clave en el desarrollo urbano
La Licencia de Subdivisión, otorgada por una Curaduría Urbana o una entidad municipal competente, es un permiso necesario para garantizar que la subdivisión de un terreno se realice de acuerdo con las leyes y normativas urbanísticas vigentes.
Algunos puntos clave sobre esta licencia incluyen:
Objetivo: Facilitar la división legal de un terreno en dos o más lotes o parcelas independientes, siendo común en desarrollos inmobiliarios para la construcción de viviendas, comercios o industrias.
Cumplimiento normativo: Asegura que la subdivisión se ajuste al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y a las normativas locales, abordando aspectos como el uso del suelo, densidad, servicios públicos, vías de acceso, y otros aspectos urbanísticos.
Proceso de solicitud: Requiere presentar una solicitud a la autoridad competente, acompañada de documentos como planos del terreno, certificados de tradición y libertad, y otros exigidos por la entidad.
Revisión y aprobación: Las autoridades competentes revisan la solicitud, pudiendo requerir ajustes o estudios adicionales para garantizar el cumplimiento riguroso de todas las regulaciones.
Impacto en Infraestructura y Servicios Públicos: Considera el impacto de la subdivisión en la infraestructura existente y servicios públicos, pudiendo exigir al solicitante realizar mejoras o desarrollar nueva infraestructura como parte del proceso.
Registro de la subdivisión: Después de otorgada la licencia y realizada la subdivisión, cada nuevo lote o parcela debe ser registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para establecer legalmente las nuevas unidades inmobiliarias.
Según el Decreto 2218 de 2015, cuando la subdivisión de predios para urbanizar o parcelar ha sido aprobada mediante la correspondiente licencia de urbanización o parcelación, no se requerirá adicionalmente la licencia de subdivisión.
Mencionado lo anterior, existen dos modalidades de licencia de subdivisión:
Licencia de subdivisión rural: Consiste en una autorización expedida para la división material de uno o varios predios ubicados en suelo rural. Esta licencia puede ser emitida siempre y cuando no contravenga lo establecido en la Ley 160 de 1994.
Licencia de subdivisión urbana: Se trata de una autorización para la división material de uno o varios predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano. Según lo dispuesto en el decreto 2218 de 2015, esta modalidad de licencia solo se expedirá cuando se tenga la intención de dividir la parte del predio ubicada en suelo urbano de la parte que se localice en suelo de expansión urbana o en suelo rural, o cuando existan reglas especiales de subdivisión previas al proceso de urbanización contenidas en el plan de ordenamiento territorial.
Es esencial mencionar que la expedición de estas modalidades de la licencia de subdivisión en ningún caso autoriza la construcción o ejecución de obras de infraestructura. En otras palabras, esta licencia únicamente confiere la aprobación al propietario de un predio rural o urbano para desenglobarlo, asegurando que cada fracción dividida tenga un número de matrícula inmobiliaria diferente.
Diferencias y similitudes entre el desenglobe y la parcelación de terrenos
La diferencia fundamental entre el desenglobe y la parcelación de terrenos radica en la subdivisión y la finalidad de cada proceso. Aquí explicamos las similitudes y diferencias clave entre ambos:
- Desenglobe:
Definición: El desenglobe se refiere a la separación o división de un predio existente en dos o más partes más pequeñas sin necesariamente crear parcelas independientes.
Finalidad: Por lo general, se realiza con el propósito de transferir la propiedad de una parte específica de un terreno a un propietario diferente o para resolver cuestiones de herencia. El resultado puede ser que el predio original continúe existiendo como una unidad, pero con una nueva configuración.
Parcelas independientes: A diferencia de la parcelación, en el desenglobe, las partes separadas no necesariamente se convierten en parcelas independientes con sus propias escrituras y números de registro. En muchos casos, se mantienen bajo la misma escritura o registro catastral del predio original.
Requisitos legales: El desenglobe está sujeto a requisitos legales específicos que varían según la jurisdicción. Estos requisitos pueden incluir la presentación de documentos, pago de impuestos y cumplimiento de normativas locales.
- Parcelación:
Definición: La parcelación se refiere a la subdivisión de un terreno en parcelas individuales, generalmente con el propósito de crear lotes independientes que puedan ser vendidos o desarrollados de manera autónoma.
Finalidad: La parcelación se realiza con la intención de crear parcelas de terreno separadas, cada una de las cuales tiene su propia escritura y número de registro catastral. Estas parcelas pueden destinarse a la construcción de viviendas, comercios u otros usos.
Parcelas independientes: En la parcelación, el objetivo principal es crear parcelas independientes con sus propias identidades legales. Cada parcela puede ser comprada, vendida y desarrollada de forma independiente.
Requisitos legales: Al igual que el desenglobe, la parcelación está sujeta a requisitos legales, pero estos suelen ser más estrictos debido a la creación de parcelas independientes. Esto puede incluir la planificación urbana, infraestructura necesaria y regulaciones de zonificación.
Finalmente, la principal diferencia entre el desenglobe y la parcelación de terrenos es la finalidad y el resultado del proceso. Mientras que el desenglobe implica la subdivisión de un predio existente sin necesariamente crear parcelas independientes, la parcelación busca la creación de parcelas individuales con identidades legales separadas para su venta o desarrollo independiente.