Las cláusulas abusivas en contratos de venta de vivienda, promesas o fiducia son aquellas disposiciones que imponen condiciones desproporcionadas o injustas a una de las partes, generalmente el comprador. La cláusula penal, específica en estos contextos, establece sanciones excesivas para el incumplimiento contractual, afectando el equilibrio y equidad del acuerdo. Esto puede incluir penalidades desmedidas que superan los daños reales causados por el incumplimiento, siendo contrarias a la buena fe y protección al consumidor.
Tabla de contenidos
Cláusulas abusivas y cláusula penal en contratos de venta de vivienda ¿Qué significan y cómo afectan a los consumidores?
En Colombia, las cláusulas abusivas y la cláusula penal en contratos de venta de vivienda, promesas de compraventa o fiducia, tienen definiciones y características específicas que es importante comprender:
Cláusulas abusivas: Las cláusulas abusivas son aquellas disposiciones contractuales que imponen condiciones desfavorables o desproporcionadas a una de las partes, generalmente al consumidor o adquirente de un bien o servicio. Estas cláusulas suelen ser consideradas nulas por ser injustas y desequilibradas.
Características:
- Imposición Unilateral: Son establecidas por una de las partes sin posibilidad de negociación por parte de la otra.
- Desproporcionalidad: Crean un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
- Contrarias a la Buena Fe: Atentan contra la equidad y la confianza que debe existir en las relaciones contractuales.
Cláusula penal: La cláusula penal es una disposición contractual en la que las partes acuerdan una penalidad o indemnización predeterminada que debe pagar una parte a la otra en caso de incumplimiento total o parcial de las obligaciones contractuales.
Objetivos:
- Compensación: Prever una compensación automática por los daños causados por el incumplimiento.
- Disuasión: Disuadir a las partes de incumplir sus obligaciones contractuales.
Características:
- Predeterminada: El monto o la fórmula para calcular la penalidad está establecida en el contrato.
- Automática: Se activa automáticamente con el incumplimiento, sin necesidad de probar el daño real sufrido.
- Proporcionalidad: Debe ser razonable y proporcional al daño que podría causar el incumplimiento. Si es desproporcionada, puede ser revisada y ajustada por un juez.
Aplicación en Fiducia
En contratos de fiducia inmobiliaria, estas cláusulas también pueden estar presentes, regulando las obligaciones y responsabilidades del fiduciante y del fiduciario. La cláusula penal puede servir para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del fiduciario, mientras que las cláusulas abusivas serían nulas si se comprueba que generan un desequilibrio injusto en la relación contractual.
En resumen, las cláusulas abusivas son disposiciones injustas que perjudican a una de las partes, generalmente al consumidor, mientras que la cláusula penal es una penalización acordada para el caso de incumplimiento, destinada a compensar y disuadir el incumplimiento contractual. Ambas deben ser manejadas con cuidado y equidad para garantizar la justicia y el equilibrio en los contratos.
¿Cómo reconocer las cláusulas abusivas y proteger sus derechos?
Una de estas afectaciones tiene que ver con las cláusulas abusivas, definidas como “condiciones en los contratos que generan un desequilibrio injustificado de los derechos y obligaciones, generado por productores y proveedores, en perjuicio de los consumidores”, según la Ley 1480 de 2011.
Para que usted cumpla con su deber de informarse antes de realizar compras de bienes y servicios, le mostramos algunos casos donde podría llegar a ser víctima de cláusulas abusivas:
- Cuando le exigen pagos de intereses por encima de las tasas autorizadas.
- Cuando le exigen renunciar a sus derechos de reclamar el cumplimiento de garantía, retracto, entre otros.
- Cuando le imposibilitan terminar un contrato en cualquier momento.
- Cuando se imponen mayores requisitos para terminar un contrato a los que se solicitaron al momento de la suscripción.
- Cuando el productor o proveedor no devuelve lo pagado, incluso si no se ha cumplido con lo contratado.
¿Qué hacer en estos casos?
Las cláusulas abusivas pueden presentarse tanto en contratos verbales como escritos. El primer paso para proteger sus derechos es presentar una reclamación directa ante el proveedor que le vendió el producto o servicio. Si el comerciante no soluciona su caso, es momento de presentar una acción de protección al consumidor ante la Superintendencia de Industria y Comercio.
Recuerde que, al momento de reclamar por protección contractual ante la SIC, deberá anexar prueba documental (copia del contrato), grabación de la aceptación del contrato si este fue verbal, e indicar las razones de su inconformidad. De acuerdo con el artículo 39 de la Ley 1480 de 2011, el productor o proveedor está obligado a entregar constancia escrita y términos del servicio al consumidor a más tardar dentro de los tres (3) días siguientes a la solicitud.
Legislación relevante sobre cláusulas abusivas y cláusula penal en contratos de venta de vivienda
1. Código de Comercio y Código Civil
Código Civil Colombiano: El Código Civil regula los contratos en general y establece principios fundamentales aplicables a todas las formas de acuerdos contractuales, incluidos los de compraventa de vivienda. Este código define las obligaciones y derechos de las partes en un contrato, así como las consecuencias del incumplimiento.
Código de Comercio: El Código de Comercio también regula aspectos contractuales específicos en el ámbito comercial, aplicando ciertos principios que pueden influir en los contratos de compraventa de vivienda, especialmente cuando intervienen entidades comerciales como constructoras o inmobiliarias.
2. Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011)
El Estatuto del Consumidor es una ley crucial en la protección de los derechos de los consumidores en Colombia. Esta ley establece un marco de protección contra las prácticas abusivas y desleales, garantizando que los consumidores estén informados y protegidos en sus transacciones.
Protección contra cláusulas abusivas:
El Estatuto del Consumidor específicamente protege a los compradores de vivienda de cláusulas que puedan ser consideradas abusivas. Esto incluye:
Cláusulas que limiten la responsabilidad del vendedor: Estas cláusulas no pueden eximir al vendedor de su responsabilidad por vicios ocultos o defectos del inmueble.
Obligaciones desproporcionadas para el comprador: Las sanciones por incumplimiento deben ser proporcionales y razonables.
Modificaciones unilaterales del contrato: Las modificaciones deben ser consensuadas y no pueden ser impuestas unilateralmente por el vendedor.
Cláusula Penal
Aspectos clave:
Proporcionalidad: Las cláusulas penales deben ser proporcionales al daño que se pretende cubrir. Si una cláusula penal es desproporcionada, puede ser ajustada por un juez.
Prevención del abuso: Aunque son herramientas válidas para asegurar el cumplimiento, no deben ser utilizadas para imponer cargas excesivas e injustas sobre una de las partes.
En conclusión, la legislación colombiana proporciona un marco sólido para la protección de los consumidores en contratos de compraventa de vivienda, mediante el control de las cláusulas abusivas y la regulación de las cláusulas penales. El Código Civil y el Código de Comercio establecen principios generales de equidad y buena fe, mientras que el Estatuto del Consumidor proporciona protecciones específicas contra prácticas abusivas y desleales. Esto asegura que los contratos sean justos y equilibrados, protegiendo los derechos de los compradores y fomentando la transparencia y la equidad en las transacciones comerciales.
Posibles sanciones a las cláusulas abusivas en Colombia
En Colombia, la buena fe es un principio fundamental en las actuaciones de particulares y autoridades públicas, según el Artículo 83 de la Constitución Política. Los contratos deben ejecutarse de buena fe, obligando a lo expresado y a lo que emana de la naturaleza de la obligación (Código Civil, Art. 1603; Código de Comercio, Art. 871).
A pesar de la falta de un procedimiento concreto por parte de los tribunales colombianos para identificar cláusulas abusivas, se sugiere aplicar la doctrina de la unconscionability de la jurisprudencia norteamericana como equivalente. Las cláusulas abusivas que contravienen normas imperativas pueden ser sancionadas con nulidad absoluta. Sin embargo, el principio de conservación del acto jurídico (Código de Comercio, Art. 902) indica que solo se declarará la nulidad absoluta del contrato si la cláusula abusiva afecta aspectos esenciales; en otros casos, se preferirá la nulidad absoluta parcial.
El contrato de compraventa de vivienda nueva no debe tener un objeto ilícito, lo que permite el control judicial de sus cláusulas para proteger intereses generales. Es necesario un control judicial de las cláusulas abusivas, utilizando herramientas dispersas en la legislación pero amparadas por normas constitucionales.
El Artículo 1624 del Código Civil establece que las cláusulas ambiguas se interpretarán a favor del deudor y en contra de la parte que las haya redactado si la ambigüedad es por falta de explicación. Este principio protege al consumidor inmobiliario, garantizando un justo equilibrio contractual.
El Artículo 1604 del Código Civil permite modificar las reglas de responsabilidad civil por acuerdo entre las partes, sujeto a la decisión del juez sobre su conformidad con el ordenamiento jurídico. Las sanciones tradicionales pueden ser insuficientes para regular las cláusulas abusivas en el contexto moderno, ya que existen contratos aparentemente válidos con cláusulas inaceptables por su desequilibrio.
La nulidad absoluta es la principal sanción contra el abuso, aunque pueden aplicarse otras sanciones según las vicisitudes en la negociación de las cláusulas distingue entre cláusulas «intrínsecamente inaceptables» y aquellas cuyo contenido resulta abusivo tras un juicio aplicado.
El control de las cláusulas abusivas no está claramente reglamentado en el Código Civil ni en el Código de Comercio, encontrándose en normas dispersas, lo que dificulta su interpretación y sanción ejemplar. La jurisprudencia sugiere que los consumidores pueden exigir garantías frente a cláusulas abusivas en contratos de compraventa de vivienda nueva, recurriendo a la Constitución y leyes como el Estatuto del Consumidor y los códigos Civil y de Comercio para fijar responsabilidades contractuales, asegurando que el vendedor no quede exento de responsabilidad por fallas en la construcción o imperfecciones en materiales y acabados.
Tres ejemplos de cláusulas abusivas en contratos de venta de vivienda
1. Limitación Injusta de la Responsabilidad del Vendedor por Vicios Ocultos: En algunos contratos, se puede incluir una cláusula que exima al vendedor de toda responsabilidad por defectos ocultos que el inmueble pudiera tener y que no son visibles a simple vista al momento de la compra. Esto es abusivo porque los compradores confían en que la propiedad está en buen estado y puede no tener los conocimientos técnicos para identificar estos vicios. Legalmente, el vendedor debe responder por estos defectos, y una cláusula que los exima totalmente va en contra de la protección al consumidor.
Ejemplo: Una cláusula que indique que el vendedor no se hace responsable por problemas estructurales que puedan surgir después de la entrega del inmueble, como filtraciones de agua, fallas en el sistema eléctrico o problemas de cimentación, que no fueron evidentes durante la inspección inicial.
2. Obligaciones excesivamente gravosas para el comprador en caso de incumplimiento: Algunas cláusulas imponen sanciones desproporcionadas al comprador si este no cumple con alguna de las condiciones del contrato. Estas sanciones pueden incluir la pérdida de cantidades significativas de dinero o la obligación de pagar intereses excesivos, lo cual puede poner al comprador en una situación financiera muy difícil.
Ejemplo: Una cláusula que estipula que si el comprador no realiza un pago en la fecha exacta establecida, deberá pagar una multa del 10% del valor total del inmueble y además intereses moratorios del 5% mensual sobre el saldo pendiente, lo cual es claramente desproporcionado y abusivo.
3. Cláusulas que permiten modificaciones unilaterales del contrato por parte del vendedor: Algunas cláusulas otorgan al vendedor el derecho de cambiar unilateralmente los términos del contrato sin el consentimiento del comprador. Esto incluye modificaciones en las fechas de entrega, especificaciones de la construcción o los términos financieros, lo cual puede afectar significativamente al comprador que confía en las condiciones inicialmente pactadas.
Ejemplo: Una cláusula que permita al vendedor posponer la fecha de entrega del inmueble sin previo aviso al comprador, o cambiar las especificaciones de los materiales utilizados en la construcción, sustituyendo materiales de alta calidad por otros de menor calidad, afectando así el valor y la funcionalidad de la vivienda adquirida.
Estos ejemplos ilustran cómo las cláusulas abusivas pueden impactar negativamente a los compradores, y subrayan la importancia de revisar cuidadosamente todos los términos de un contrato antes de firmarlo. Además, en caso de identificar alguna cláusula abusiva, es crucial buscar asesoría legal para garantizar que los derechos del comprador sean respetados y protegidos.
Tres ejemplos de cláusulas penales en promesas de compraventa
1. Cláusula que establece que el comprador debe pagar una suma de dinero si no cumple con los pagos pactados: Esta cláusula penal está diseñada para asegurar que el comprador cumpla con los pagos acordados dentro del plazo estipulado. En caso de incumplimiento, el comprador debe pagar una penalidad predeterminada que puede representar un porcentaje del valor total del inmueble o una suma fija.
Ejemplo: El contrato incluye una cláusula que establece que si el comprador no realiza un pago en la fecha acordada, deberá pagar una multa equivalente al 5% del valor total del inmueble por cada mes de retraso. Por ejemplo, si el valor del inmueble es de 200 millones de pesos y el comprador se retrasa un mes en el pago, deberá pagar una multa de 10 millones de pesos.
2. Cláusula penal por retrasos en el proceso de escrituración: Para asegurar que ambas partes cumplan con los plazos para la escrituración del inmueble, algunos contratos incluyen una cláusula penal que se activa si alguna de las partes causa un retraso injustificado en este proceso.
Ejemplo: El contrato incluye una cláusula que establece que si el comprador o el vendedor causan un retraso injustificado en el proceso de escrituración más allá de una fecha límite específica, deberán pagar una penalidad de 500 mil pesos por cada día de retraso. Por ejemplo, si el proceso de escrituración se retrasa 10 días debido a la falta de acción por parte del vendedor, este deberá pagar una penalidad de 5 millones de pesos al comprador.
3. Cláusula penal por cancelación del contrato por parte del comprador: Algunas promesas de compraventa incluyen una cláusula penal que aplica si el comprador decide cancelar el contrato. Esta penalidad busca compensar al vendedor por los inconvenientes y posibles pérdidas generadas por la cancelación.
Ejemplo: El contrato establece que si el comprador decide cancelar la promesa de compraventa después de haber firmado el contrato, deberá pagar una penalidad del 10% del valor total del inmueble. Por ejemplo, si el valor del inmueble es de 300 millones de pesos, la penalidad por cancelación sería de 30 millones de pesos.
Estas cláusulas penales son herramientas útiles para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales y para proteger a ambas partes en una promesa de compraventa. Sin embargo, es esencial que las penalidades sean justas y proporcionadas para evitar abusos y asegurar un equilibrio adecuado en la relación contractual.
