Sentencia clave sobre garantía en propiedad horizontal: análisis de un caso de fallas estructurales en áreas comunes

En el marco del derecho del consumidor y la propiedad horizontal, una reciente sentencia ha marcado un precedente relevante en Colombia sobre fallas estructurales en áreas comunes. Se trata del fallo del Tribunal Superior de Bogotá, proferido el 29 de noviembre de 2022 por el magistrado Jesús Emilio Múnera Villegas, en el cual se abordó un complejo litigio relacionado con fallas estructurales en un conjunto residencial y el incumplimiento de la garantía legal por parte de una empresa constructora.

Antecedentes del caso: un conflicto por la garantía de un bien inmueble

El caso tiene su origen en un recurso de apelación interpuesto contra una sentencia de la Delegatura de Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). En dicho proceso, se discutía la responsabilidad del constructor frente a daños estructurales identificados en un desarrollo inmobiliario ubicado en Bogotá y sometido al régimen de propiedad horizontal.

El conflicto no solo incluía una demanda individual, sino también la acumulación de otras dos acciones en las que se solicitaba la devolución del precio de los inmuebles, argumentando el incumplimiento de la garantía legal. La normativa aplicable incluía la Ley 675 de 2001, disposiciones del Código Civil y el Estatuto del Consumidor.

Fallas estructurales evidentes y reiteradas

Los problemas comenzaron a manifestarse poco tiempo después de que las unidades de vivienda fueran entregadas. Se detectaron asentamientos significativos en las torres del conjunto, que superaban los valores permitidos por la normativa técnica vigente. A esto se sumaron grietas, fisuras y desprendimientos entre muros y techos, afectando tanto zonas comunes como elementos estructurales como las vigas, placas de parqueaderos y depósitos.

Ante la falta de respuesta por parte del constructor, la administración de la copropiedad contrató una firma especializada en ingeniería civil para realizar estudios de topografía, control de asentamientos y deformaciones. Los resultados confirmaron que las torres estaban inclinadas y que las placas del sótano presentaban deformaciones importantes.

Incluso la Secretaría del Hábitat de la Alcaldía Mayor de Bogotá intervino, imponiendo sanciones al constructor y ordenando la ejecución de adecuaciones. Sin embargo, las fallas persistieron, y en diciembre de 2013 se evidenció que las reparaciones previas no habían sido suficientes.

Prueba pericial concluyente de la Universidad Nacional

Durante una acción popular adelantada contra la constructora, se practicó una prueba pericial a cargo de la Universidad Nacional de Colombia. Esta concluyó que los asentamientos en las torres superaban ampliamente los valores esperados, generando un riesgo estructural en caso de sismo.

También se identificó que las pantallas estructurales conectadas a las placas del parqueadero estaban generando desplazamientos significativos que explicaban el daño visible, incluyendo la inclinación de las torres.

El dictamen dejó claro que los inmuebles no cumplían con estándares de calidad ni seguridad, lo que los hacía inadecuados para su ocupación.

Fundamentos de la demanda: vulneración del derecho del consumidor

Con base en estos hallazgos, los demandantes alegaron que la empresa constructora había incumplido su obligación de garantizar inmuebles con condiciones de calidad, idoneidad y seguridad. Se invocó la vulneración de los derechos del consumidor, en el marco del régimen de garantía legal.

Las pretensiones incluyeron:

1. La devolución del precio pagado por los inmuebles, ajustado al valor comercial al momento de la sentencia.

2. La declaración del incumplimiento por parte de la constructora de las obligaciones establecidas en la Ley de Protección al Consumidor.

3. El reconocimiento de la imposibilidad de reparación de los inmuebles afectados.

4. La imposición de una multa por parte de la SIC.

Defensa del constructor: prescripción, caducidad y ausencia de daño directo

En su defensa, los demandados alegaron que los demandantes no tenían una relación contractual directa con la constructora. Argumentaron que los daños se limitaban a las zonas comunes y que no afectaban los apartamentos individualmente considerados.

Plantearon, además, que la acción estaba prescrita y que había caducado el derecho, puesto que el tiempo transcurrido desde la compraventa superaba el plazo legal de garantía. También insistieron en que la copropiedad había obstaculizado la realización de obras de reparación.

Finalmente, sostuvieron que habían cumplido con toda la normativa vigente en materia de construcción y que actuaron de buena fe.

Sentencia de primera instancia: devolución del dinero con indexación

El juez de primera instancia desestimó los argumentos de la parte demandada, concluyendo que sí se había configurado una vulneración del derecho del consumidor.

Ordenó la devolución del precio pagado por los inmuebles, indexado conforme a la variación del poder adquisitivo de la moneda, y señaló como fundamento principal la valoración del dictamen técnico practicado, el cual evidenció que las fallas estructurales afectaban el uso, goce y seguridad de los inmuebles.

Recurso de apelación: cuestionamientos desde ambas partes

Ambas partes apelaron la decisión. Los demandantes pidieron que la devolución del precio se hiciera con base en el valor comercial actual y que no se exigiera la entrega del inmueble antes de recibir el reembolso.

La parte demandada, por su parte, reiteró la prescripción, planteó la existencia de cosa juzgada, cuestionó la valoración de las pruebas, e insistió en que los daños eran reparables y se limitaban a zonas comunes.

Consideraciones del tribunal: análisis riguroso de las pruebas y protección al consumidor

El Tribunal Superior de Bogotá abordó todos los argumentos presentados y resolvió confirmar la sentencia de primera instancia. En su análisis:

• Aclaró que el informe de la Universidad Nacional, aunque presentado como documento, debía ser valorado como dictamen pericial.

• Validó otros medios de convicción que respaldaban la existencia de fallas estructurales graves.

• Confirmó que los daños, aunque en zonas comunes, afectaban directamente el uso y valor de los inmuebles privados.

• Rechazó los argumentos de prescripción y caducidad, destacando que la garantía seguía vigente al momento de la demanda.

• Determinó que no existía cosa juzgada, pues no se cumplía con los requisitos de identidad de partes, objeto y causa.

• Avaló la devolución del precio pagado, ajustado mediante indexación, sin aceptar su modificación unilateral con base en el valor comercial.

Una sentencia con efectos relevantes para la protección del consumidor

Esta sentencia reafirma el papel del derecho del consumo en contextos donde tradicionalmente se discutían asuntos contractuales y civiles. La decisión evidencia cómo el ordenamiento jurídico protege al consumidor frente a fallas estructurales que, aun cuando se presenten en zonas comunes, inciden directamente en la habitabilidad y seguridad de los inmuebles adquiridos.

El tribunal hizo un uso riguroso de los medios probatorios, dio claridad sobre la aplicación de la garantía legal, y envió un mensaje claro: las normas sobre protección al consumidor no se agotan en los textos legales, sino que se concretan en decisiones judiciales que reconocen el impacto real de los incumplimientos constructivos.

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