La vivienda turística en propiedad horizontal implica que los propietarios de unidades individuales en edificios o complejos residenciales optan por arrendar estas unidades a turistas o visitantes por períodos breves en lugar de utilizarlas como residencias permanentes. Esto puede ser una forma de obtener ingresos adicionales a través del alquiler de corta duración y aprovechar la demanda turística de la zona. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el alquiler de viviendas turísticas en propiedad horizontal puede estar sujeto a regulaciones específicas establecidas por las autoridades locales y nacionales. Estas regulaciones pueden incluir aspectos como la duración mínima de la estancia, el registro obligatorio de las propiedades, el pago de impuestos turísticos y el cumplimiento de normas de seguridad entre otras.
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Normatividad para arrendamientos de corta estadía en viviendas turísticas
Con fundamento en el Decreto 2590 de 2009, articulado a la Ley 300 de 1996 y a la Ley 1101 de 2009 (Ley del Turismo), se establece un marco normativo para la prestación de servicios turísticos en territorio colombiano. Así, cualquier contrato de arrendamiento de inmueble residencial por un término inferior a 30 días reviste el carácter de servicio turístico, estando bajo el escrutinio del Viceministerio de Turismo y la supervisión de la Superintendencia de Industria y Comercio.
El citado marco legal enfatiza que toda vivienda sujeta a arrendamiento breve debe contar con su correspondiente inscripción en el Registro Nacional de Turismo. Adicionalmente, los entes comercializadores deben obtener aprobación como operadores autorizados. Una disposición fundamental es que dicha modalidad de arrendamiento debe estar respaldada por el Reglamento de Propiedad Horizontal, de lo contrario, no se reconocerá su validez.
Este compendio de normativas tiene como finalidad garantizar un servicio de excelencia, asegurando los derechos de los huéspedes y propietarios de las viviendas en cuestión.
Consecuencias para los propietarios que no cumplen con los requisitos para operar viviendas turísticas en propiedad horizontal
Al ofrecer un inmueble para uso como vivienda turística sin la observancia de los protocolos y regulaciones pertinentes, como el registro ante el Registro Nacional de Turismo o la adhesión a las disposiciones de propiedad horizontal, el prestador de dichos servicios se arriesga a incurrir en diversas penalizaciones y sanciones económicas.
Infracciones en Materia de Propiedad Horizontal: Según lo consagrado en la normativa, si el estatuto de propiedad horizontal no autoriza expresamente la utilización del inmueble para fines turísticos, tal actividad se reputará ilegal. En dicho escenario, el titular del bien podría ser objeto de multas acumulativas que no superen la cifra equivalente a diez veces el valor de las cuotas de administración mensuales atribuidas, tal como se dispone en el Artículo 59 de la Ley 675 del año 2001.
Suspensión del Registro Nacional de Turismo: En aquellos casos en los que el estatuto de propiedad horizontal no brinde una autorización explícita para la prestación de servicios turísticos, el Registro Nacional de Turismo (RNT) del titular podría verse afectado por una suspensión. Esta situación podría concretarse si la junta de administración o copropietarios interponen una reclamación ante la Superintendencia de Industria y Comercio.
Cesación Provisional o Absoluta del Servicio: Las entidades competentes podrían decretar la interrupción inmediata del servicio de hospedaje turístico en régimen de propiedad horizontal, si se evidencia que el titular no satisface los requerimientos estipulados.
Exclusión de Medios Digitales: Plataformas digitales reconocidas, como Airbnb, están compelidas a excluir de sus listados aquellos inmuebles cuyos propietarios no figuren en el RNT o que tal registro no se halle manifestado en la oferta.
Sanciones por Omisión en el Registro Nacional de Turismo: La no inclusión del inmueble en el Registro Nacional de Turismo podría derivar en sanciones pecuniarias que asciendan hasta 20 salarios mínimos legales en vigencia, conforme a lo establecido en el Decreto 2119 del año 2018.
Medidas preventivas para evitar sanciones administrativas
En el ámbito de las propiedades regidas por el régimen de propiedad horizontal, aquellos administradores que gestionan inmuebles destinados a la prestación de servicios de vivienda turística tienen el deber jurídico de notificar a la Superintendencia de Industria y Comercio tal actividad. Este deber deviene imperativo especialmente cuando dichos servicios no se encuentren amparados por la autorización de los estatutos internos o carezcan del registro correspondiente ante el Registro Nacional de Turismo.
La negligencia o desatención de este mandato por parte del administrador podría derivar en una acción sancionatoria ejercida por la Superintendencia de Industria y Comercio. Esta penalización se traduce en una sanción pecuniaria, cuyo monto puede oscilar hasta un total de tres (3) salarios mínimos legales mensuales vigentes al tiempo de efectuar el pago. Las sumas percibidas por concepto de esta multa se consignarán en pro del Fondo de Promoción Turística.
Es menester subrayar que aquellos titulares de inmuebles que oferten servicios de vivienda turística sin la observancia de los protocolos y regulaciones pertinentes también se hallan expuestos a sanciones administrativas por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio. Dichas sanciones económicas fluctúan entre 5 y 50 salarios mínimos legales mensuales vigentes, y se determinarán en función del lapso durante el cual se haya prestado el servicio de forma irregular.
En escenarios donde se evidencie la prestación de servicios turísticos al margen de la autorización debida y el estatuto de la Copropiedad así lo prevea, esta entidad podrá ejercer su potestad sancionadora. Las penalizaciones emanadas se impondrán en estricta adhesión a lo consignado en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 del año 2001.
Requisitos esenciales del prestador de servicios de vivienda turística
Protección de datos personales: Los proveedores de hospedaje deben adscribirse rigurosamente a las normativas relativas a la salvaguarda de datos personales al momento de recabar y gestionar la información pertinente de sus huéspedes.
Registro comprensivo de huéspedes: Es imperativo para aquellos que presten servicios de alojamiento turístico conservar meticulosamente un registro detallado de los visitantes que se hospedan en el inmueble. Esta documentación deberá estar disponible para ser presentada ante las autoridades jurisdiccionales en caso de requerirse.
Póliza de Seguro: Es mandatorio que los oferentes de servicios de hospedaje turístico suscriban una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra contingencias relativas a daños infligidos a huéspedes y terceras partes. Dicha póliza deberá ser exhaustiva, amparando eventualidades que se susciten durante el periodo de alojamiento, abarcando circunstancias tales como deceso, incapacidad, ya sea esta transitoria o permanente, agravios físicos, daños materiales a bienes de terceros y erogaciones médicas.
Instrucción al visitante: Es deber ineludible de los prestadores brindar a los huéspedes una elucidación pertinente acerca del modus operandi del inmueble, preceptos de la colectividad residente y cualquier otro dato esencial para garantizar una estancia segura y placentera.
Normativas de seguridad y habitabilidad: El hospedaje turístico ha de adherirse a criterios preestablecidos de seguridad y habitabilidad. Estos podrían englobar parámetros vinculados con la edificación, provisión hídrica, electricidad, aereación, entre otros
elementos esenciales que certifiquen el bienestar y protección de los huéspedes.
Higiene y conservación: Es esencial que la vivienda se presente en óptimas condiciones de pulcritud y conservación tanto al momento de acoger a los huéspedes como durante toda la duración de su estadía.
Impacto de las viviendas turísticas en las comunidades de propiedad horizontal
Efectos positivos
Generación de ingresos: Las viviendas turísticas pueden proporcionar una fuente adicional de ingresos para los propietarios, lo que podría mejorar la economía de la comunidad.
Promoción Turística: El turismo temporal puede dar a conocer la comunidad y el área circundante a un público más amplio. Esto podría aumentar la visibilidad del lugar como un destino atractivo para visitantes, lo que a largo plazo podría beneficiar tanto a los residentes como a los propietarios de viviendas.
Estimulación económica: El turismo puede estimular la economía local al aumentar la demanda de servicios, restaurantes y tiendas cercanas, lo que puede tener un impacto positivo en la comunidad.
Efectos negativos
Ruido y molestias: Los turistas temporales pueden ser más propensos a comportarse de manera ruidosa o disruptiva, lo que podría generar molestias para los residentes permanentes. Esto puede afectar la calidad de vida y el ambiente tranquilo que muchos propietarios valoran en las comunidades de propiedad horizontal.
Aumento de los precios del alquiler: La creciente popularidad de las viviendas turísticas puede hacer que los propietarios prefieran alquilar sus propiedades a corto plazo en lugar de a largo plazo, lo que puede reducir la oferta de alquileres a largo plazo y aumentar los precios.
Impacto en los Recursos: Un aumento en la rotación de inquilinos puede ejercer una presión adicional sobre los recursos compartidos de la propiedad horizontal, como ascensores, estacionamientos y áreas comunes, lo que podría llevar al desgaste más rápido de estas instalaciones.
Estrategias para promover una sana convivencia entre residentes y turistas en propiedades horizontales
Regulación y Ordenamiento Territorial: Es imperativo establecer normativas precisas que salvaguarden simultáneamente los derechos e intereses de los residentes y optimicen la experiencia de los visitantes. Dicha reglamentación podría comprender restricciones zonales con el objetivo de eludir la saturación turística, asegurando de esta manera la paz y la integridad de las colectividades autóctonas.
Educación y sensibilización: La instrucción y sensibilización de residentes y turistas en torno a las pautas de coexistencia y respeto recíproco pueden ser el cimiento para generar un clima comunitario más concordante y sereno.
Promoción del Turismo Sustentable: Es esencial alentar prácticas turísticas responsables que minimicen el impacto adverso en el tejido social local y el medio ambiente circundante. Estas prácticas incluyen la observancia escrupulosa de las directrices locales, la reducción en la producción de desechos y el respaldo a comerciantes y artífices de la región.
Mecanismos de Mediación y Solución de Controversias: Instituir procedimientos eficaces orientados a la resolución de disputas entre habitantes permanentes y visitantes puede coadyuvar a disipar fricciones prolongadas, cristalizando así una convivencia más equilibrada.
Establecer códigos de conducta: Implementar regulaciones que protejan tanto los intereses de los residentes como la experiencia de los turistas. Esto podría incluir limitaciones en ciertas áreas para evitar la sobrecarga turística y garantizar la tranquilidad de las comunidades locales.
¿Se puede modificar el reglamento de propiedad para vivienda turística?
En Colombia, la modificación del reglamento de propiedad para vivienda turística es posible y está regida por la Ley 675 de 2001. Este proceso implica seguir ciertos pasos y cumplir con requisitos específicos para llevar a cabo las modificaciones de manera legal y efectiva:
Mayoría Calificada: En algunos casos, cambios sustanciales en el reglamento de propiedad, como permitir la vivienda turística, podrían requerir una mayoría calificada de votos por parte de los propietarios. Por ejemplo, se necesitaría un porcentaje mínimo del 70% de los propietarios para aprobar dichos cambios. Esto se hace para asegurar que las decisiones importantes cuenten con un respaldo significativo.
Convocatoria de Asamblea: Una vez que se tenga claro qué cambios se desean implementar y se cuente con el apoyo necesario, se procede a convocar una asamblea de propietarios. En la asamblea se discuten los cambios propuestos y se vota sobre su aprobación. Es importante seguir los procedimientos establecidos para convocar y llevar a cabo la asamblea de manera legal.
Notificación y Documentación: Los propietarios deben ser notificados de la asamblea y de los cambios propuestos con anticipación. Se debe proporcionar documentación clara que explique los cambios y sus implicaciones. Esto asegura la transparencia en el proceso de toma de decisiones.
Registro en Notaría: Una vez que los cambios sean aprobados por la mayoría calificada de propietarios, se debe formalizar la modificación del reglamento ante notaría. Esto puede implicar la redacción de un acta o documento legal que refleje los cambios acordados y que sea firmado.